Il presente contributo ha ad esame l’istituto del diritto di prelazione nei casi in cui, una volta cessato il contratto di locazione, il conduttore resti nella detenzione dell’immobile.
Ci si chiede, infatti, se anche in tali ipotesi sia riconosciuto in capo al conduttore il diritto di prelazione concesso, normativamente, in vigenza di locazione.
Il quesito nasce dal fatto che, quasi per consuetudine, il conduttore spesso permane nell’immobile anche successivamente alla scadenza del rapporto locatizio, vuoi per il protrarsi dei tempi necessari alla liberazione del bene, vuoi per ulteriori motivi.
L’articolo 38 della legge n. 392/1978, fonte normativa della prelazione urbana, impone al locatore intenzionato a trasferire a titolo oneroso l’immobile di darne “comunicazione al conduttore […] indicandovi il corrispettivo, […], le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione”, precisando, altresì, che tale esercizio da parte del conduttore debba avvenire entro il termine di “60 giorni dalla ricezione della notificazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicatogli”.
Qualora, poi, la prelazione venisse esercitata, il conseguente versamento del prezzo di acquisto, salva diversa condizione indicata dal locatore, dovrà essere effettuato “entro il termine di 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notifica della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del contratto preliminare”.
Dottrina e giurisprudenza sono unanimi nel ritenere che, qualora il conduttore dovesse continuare a detenere l’immobile nonostante la cessazione del rapporto locatizio, allo stesso non spetterebbe alcun diritto di prelazione.
La Corte di Cassazione, in particolare, con sentenza n. 12291 del 5 luglio 2004, ha statuito che il diritto del conduttore “necessariamente suppone che la locazione sia in corso al momento in cui il locatore aliena l’immobile locato, per cui la prelazione ed il conseguente riscatto non spettano ove la detenzione dell’immobile da parte del conduttore sia in corso de facto e non de iure” (sul punto si vedano, altresì, la sentenza n. 10985/1996 e la n. 22234/2014).
Nella medesima pronuncia, con lo scopo di fornire maggiore chiarezza, la Suprema Corte ha, altresì, riportato esempi concreti, affermando che il conduttore “se è vero che mantiene il diritto di esercitare la prelazione in caso di proroga legale o convenzionale della locazione, è anche vero che non può, tuttavia, invocare tale diritto durante il periodo della dilazione dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile per cessazione della locazione, né, a maggior ragione, durante il periodo di tempo in cui abbia continuato a detenere il bene per ritardo nella sua restituzione”.
Tale orientamento trova supporto anche nella dottrina maggioritaria, secondo la quale requisito propedeutico del diritto della prelazione legale non potrebbe che essere la sussistenza del contratto di locazione al momento in cui tale diritto viene esercitato.
Poiché, infatti, l’articolo 38 della legge n. 392 del 1978 attribuisce tale facoltà al conduttore, non vi è dubbio che esso non possa sorgere per il soggetto rimasto nella detenzione non titolata dell’immobile.
In conclusione, sulla base di quanto finora esaminato, è possibile affermare che nel periodo di detenzione mantenuta dopo la scadenza “permangono a carico delle parte solo reciproche obbligazioni di natura meramente contrattuale, prorogate poiché giustificate dalla necessità di una regolamentazione residuale del rapporto pendente di fatto” (Cass. n. 12291/2004).
Ciò non comporta, tuttavia, una prorogatio dell’originario rapporto contrattuale.
Ne discende che la posizione del detentore non qualificato non potrà mai essere equiparata a quella del conduttore (la cui detenzione è, invece, qualificata) e che, pertanto, allo stesso non spetterà alcun diritto di prelazione.
Sebbene la questione qui affrontata sia stata risolta dagli operatori del diritto, riteniamo utile proporla ai nostri lettori, viste le diffuse detenzioni non titolate da parte dei conduttori e la contestuale necessità dei locatori di cedere la proprietà degli immobili occupati.
Dott.ssa Alessandra Mazzocchi
Avv. Marta Cobianchi
