{"id":1706,"date":"2023-08-02T14:47:09","date_gmt":"2023-08-02T12:47:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.militerni.it\/?p=1706"},"modified":"2023-08-02T14:47:09","modified_gmt":"2023-08-02T12:47:09","slug":"diritto-di-prelazione-del-conduttore-in-caso-di-cessazione-del-contratto-di-locazione-ed-illegittima-prosecuzione-della-detenzione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/militerni.it\/en\/2023\/08\/02\/diritto-di-prelazione-del-conduttore-in-caso-di-cessazione-del-contratto-di-locazione-ed-illegittima-prosecuzione-della-detenzione\/","title":{"rendered":"Diritto di prelazione del conduttore in caso di cessazione del contratto di locazione ed illegittima prosecuzione della detenzione"},"content":{"rendered":"<div class=\"row \"><div class=\"wpv-grid grid-1-1  wpv-first-level first unextended\" style=\"padding-top:0px;padding-bottom:0px\" id=\"wpv-column-5c15d49e188942fdb58c4e0d4c62b5d7\" ><p>Il presente contributo ha ad esame l\u2019istituto del diritto di prelazione nei casi in cui, una volta cessato il contratto di locazione, il conduttore resti nella detenzione dell\u2019immobile.<br \/>\nCi si chiede, infatti, se anche in tali ipotesi sia riconosciuto in capo al conduttore il diritto di prelazione concesso, normativamente, in vigenza di locazione.<br \/>\nIl quesito nasce dal fatto che, quasi per consuetudine, il conduttore spesso permane nell\u2019immobile anche successivamente alla scadenza del rapporto locatizio, vuoi per il protrarsi dei tempi necessari alla liberazione del bene, vuoi per ulteriori motivi.<br \/>\nL\u2019articolo 38 della legge n. 392\/1978, fonte normativa della prelazione urbana, impone al locatore intenzionato a trasferire a titolo oneroso l\u2019immobile di darne \u201ccomunicazione al conduttore [\u2026] indicandovi il corrispettivo, [\u2026], le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l\u2019invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione\u201d, precisando, altres\u00ec, che tale esercizio da parte del conduttore debba avvenire entro il termine di \u201c60 giorni dalla ricezione della notificazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicatogli\u201d.<br \/>\nQualora, poi, la prelazione venisse esercitata, il conseguente versamento del prezzo di acquisto, salva diversa condizione indicata dal locatore, dovr\u00e0 essere effettuato \u201centro il termine di 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell\u2019avvenuta notifica della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del contratto preliminare\u201d.<br \/>\nDottrina e giurisprudenza sono unanimi nel ritenere che, qualora il conduttore dovesse continuare a detenere l\u2019immobile nonostante la cessazione del rapporto locatizio, allo stesso non spetterebbe alcun diritto di prelazione.<br \/>\nLa Corte di Cassazione, in particolare, con sentenza n. 12291 del 5 luglio 2004, ha statuito che il diritto del conduttore \u201cnecessariamente suppone che la locazione sia in corso al momento in cui il locatore aliena l\u2019immobile locato, per cui la prelazione ed il conseguente riscatto non spettano ove la detenzione dell\u2019immobile da parte del conduttore sia in corso de facto e non de iure\u201d (sul punto si vedano, altres\u00ec, la sentenza n. 10985\/1996 e la n. 22234\/2014).<br \/>\nNella medesima pronuncia, con lo scopo di fornire maggiore chiarezza, la Suprema Corte ha, altres\u00ec, riportato esempi concreti, affermando che il conduttore \u201cse \u00e8 vero che mantiene il diritto di esercitare la prelazione in caso di proroga legale o convenzionale della locazione, \u00e8 anche vero che non pu\u00f2, tuttavia, invocare tale diritto durante il periodo della dilazione dell\u2019esecuzione del provvedimento di rilascio dell\u2019immobile per cessazione della locazione, n\u00e9, a maggior ragione, durante il periodo di tempo in cui abbia continuato a detenere il bene per ritardo nella sua restituzione\u201d.<br \/>\nTale orientamento trova supporto anche nella dottrina maggioritaria, secondo la quale requisito propedeutico del diritto della prelazione legale non potrebbe che essere la sussistenza del contratto di locazione al momento in cui tale diritto viene esercitato.<br \/>\nPoich\u00e9, infatti, l\u2019articolo 38 della legge n. 392 del 1978 attribuisce tale facolt\u00e0 al conduttore, non vi \u00e8 dubbio che esso non possa sorgere per il soggetto rimasto nella detenzione non titolata dell\u2019immobile.<br \/>\nIn conclusione, sulla base di quanto finora esaminato, \u00e8 possibile affermare che nel periodo di detenzione mantenuta dopo la scadenza \u201cpermangono a carico delle parte solo reciproche obbligazioni di natura meramente contrattuale, prorogate poich\u00e9 giustificate dalla necessit\u00e0 di una regolamentazione residuale del rapporto pendente di fatto\u201d (Cass. n. 12291\/2004).<br \/>\nCi\u00f2 non comporta, tuttavia, una prorogatio dell\u2019originario rapporto contrattuale.<br \/>\nNe discende che la posizione del detentore non qualificato non potr\u00e0 mai essere equiparata a quella del conduttore (la cui detenzione \u00e8, invece, qualificata) e che, pertanto, allo stesso non spetter\u00e0 alcun diritto di prelazione.<br \/>\nSebbene la questione qui affrontata sia stata risolta dagli operatori del diritto, riteniamo utile proporla ai nostri lettori, viste le diffuse detenzioni non titolate da parte dei conduttori e la contestuale necessit\u00e0 dei locatori di cedere la propriet\u00e0 degli immobili occupati.<\/p>\n<p>Dott.ssa Alessandra Mazzocchi<br \/>\nAvv. Marta Cobianchi<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il presente contributo ha ad esame l\u2019istituto del diritto di prelazione nei casi in cui, una volta cessato il contratto di locazione, il conduttore resti nella detenzione dell\u2019immobile. Ci si chiede, infatti, se anche in tali ipotesi sia riconosciuto in capo al conduttore il diritto di prelazione concesso, normativamente, in vigenza di locazione. 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