{"id":1649,"date":"2023-01-16T10:11:32","date_gmt":"2023-01-16T09:11:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.militerni.it\/?p=1649"},"modified":"2023-01-16T10:11:32","modified_gmt":"2023-01-16T09:11:32","slug":"diritto-di-proprieta-e-flessibilita-rent-to-buy-cohousing-e-proprieta-temporanea-osservazioni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/militerni.it\/en\/2023\/01\/16\/diritto-di-proprieta-e-flessibilita-rent-to-buy-cohousing-e-proprieta-temporanea-osservazioni\/","title":{"rendered":"Diritto di propriet\u00e0 e flessibilit\u00e0: rent to buy, cohousing e propriet\u00e0 temporanea. Osservazioni."},"content":{"rendered":"<div class=\"row \"><div class=\"wpv-grid grid-1-1  wpv-first-level first unextended\" style=\"padding-top:0px;padding-bottom:0px\" id=\"wpv-column-f1e8ce87ee09c3931cf63799b59bbf1a\" ><p>Abbiamo posto l\u2019attenzione su un tema diffuso, in particolare, tra i giovani: il concetto di propriet\u00e0 e gli incessanti sforzi volti a renderlo quanto pi\u00f9 flessibile possibile, in ragione delle esigenze e difficolt\u00e0, pratiche ed economiche, che, in relazione all\u2019acquisto di un\u2019abitazione, sono sempre pi\u00f9 frequenti.<br \/>\nLo stesso Notariato ha affrontato, nel corso del suo 56\u00b0 Congresso Nazionale, tenutosi il 4 novembre 2022, il tema relativo alla \u201cSharing Economy\u201d nell\u2019ambito del diritto di propriet\u00e0 dell\u2019abitazione, elaborando proposte e valutazioni destinate a rimodellare la concezione di tale diritto, alla luce delle richieste provenienti, soprattutto, dai giovani.<br \/>\nNel relativo comunicato stampa, il Notariato si concentra su tre istituti che, ciascuno in base alle proprie caratteristiche, ridimensionano \u201cil tradizionale concetto di propriet\u00e0 dell\u2019immobile\u201d: il rent to buy, il cohousing e il diritto di propriet\u00e0 a tempo.<br \/>\nSi tratta di istituti noti, ma riteniamo interessante esaminarne la struttura, onde comprenderne le potenzialit\u00e0 ed i limiti.<br \/>\nIl contratto di rent to buy, consolidatosi da tempo nella prassi della vendita immobiliare, ha trovato la sua collocazione normativa grazie all\u2019entrata in vigore del Decreto Sblocca Italia (D.L. n. 133\/2014 convertito in Legge n. 164\/2014).<br \/>\nDifforme dal contratto di locazione, dalla compravendita, nonch\u00e9 dal leasing finanziario, il rent to buy consente al conduttore l\u2019immediato godimento di un immobile, con successivo diritto di poterlo acquistare entro un determinato termine e ad un prezzo inferiore: dal costo complessivo di acquisto saranno, infatti, scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.<br \/>\nIl contratto di rent to buy, in sostanza, \u00e8 un contratto di godimento finalizzato alla successiva, ma comunque eventuale, alienazione di un immobile. Per l\u2019effetto, la propriet\u00e0 del bene rimane in capo al venditore fino al momento dell\u2019atto definitivo.<br \/>\nSe da un lato l\u2019istituto del rent to buy potrebbe essere considerato una valida alternativa alla compravendita immediata, consentendo al conduttore il godimento del bene senza, tuttavia, obbligarlo all\u2019acquisto, dall\u2019altra parte, cos\u00ec come disciplinato, rischia di svilire l\u2019istituto della propriet\u00e0, per come tradizionalmente pensata, nonch\u00e9 di creare un alone di incertezza intorno alle figure del \u00ablocatore\u00bb, \u00abconduttore\u00bb, \u00abproprietario del bene\u00bb, \u00abfuturo acquirente\u00bb, e a tutto ci\u00f2 che concerne le relative obbligazioni, le azioni da questi esperibili, le ipotesi di inadempimento e cos\u00ec via.<br \/>\nIl rent to buy, pertanto, per potersi fare spazio, in maniera efficace, all\u2019interno di un ordinamento dove la propriet\u00e0 viene concepita come un diritto, in primis, pieno ed esclusivo, necessiterebbe di maggiore chiarezza e certezza, tanto nella disciplina quanto nella sua effettiva applicazione.<br \/>\nIl cohousing, ovvero \u201ccoabitazione solidale\u201d, invece, nato in Scandinavia negli anni \u201960 e successivamente diffusosi nel resto del mondo, consiste in un \u201cun moderno stile abitativo in coabitazione\u201d e presuppone l\u2019esistenza di abitazioni private, in media di dimensioni inferiori rispetto a quelle ordinarie, alle quali si affianca la presenza di grandi aree comuni, veri e proprio spazi attrezzati destinati all\u2019utilizzo collettivo, come, ad esempio, cucine, lavanderie, palestre e piscine.<br \/>\nIn sostanza, si pensa al cohousing come ad una sorta di condominio, dove l\u2019acquisto degli alloggi privati \u00e8 \u201cregolato dall\u2019atto di compravendita (rogito)\u201d e gli spazi in comune, assimilati agli spazi condominiali, \u201csono assoggettati a norme e modelli urbanistici esistenti\u201d.<br \/>\nCos\u00ec introdotto, il cohousing potrebbe rappresentare, per i giovani, una valida alternativa all\u2019acquisto di un immobile \u201cesclusivo\u201d e \u201cprivato\u201d, soluzione che, tuttavia, diviene meno appetibile nel momento in cui, nelle persone, cresce la volont\u00e0, e talvolta necessit\u00e0, di ottenere maggior libert\u00e0, privacy ed esclusivit\u00e0.<br \/>\nIl cohousing, in aggiunta, limita notevolmente il diritto assoluto di propriet\u00e0, cos\u00ec come concepito nel nostro ordinamento, considerato che, alla base dell\u2019istituto, vi \u00e8 la presenza di aree e beni che i cohousers devono amministrare e condividere tra loro.<br \/>\nNella propriet\u00e0 a tempo, da ultimo, come chiarito dal Notariato, il diritto di propriet\u00e0 \u201cviene trasferito solo per un periodo di tempo predeterminato convenuto d\u2019accordo tra le parti\u201d.<br \/>\nIn realt\u00e0, il nostro codice gi\u00e0 ammette talune ipotesi di propriet\u00e0 a tempo: si pensi, ad esempio, alla propriet\u00e0 superficiaria a termine, alla propriet\u00e0 oggetto di un legato sottoposto a termine iniziale, alla donazione con patto di reversibilit\u00e0.<br \/>\nIn sostanza, in tutti questi casi, a seguito della scadenza di un termine, il diritto di propriet\u00e0 cessa di esistere in capo al suo originario titolare e viene trasferito ad un altro soggetto.<br \/>\nLa propriet\u00e0 temporanea, pertanto, \u00e8 una propriet\u00e0 soggetta ad un termine finale, con l\u2019effetto reale per cui, alla scadenza di tale momento ed in virt\u00f9 di un fatto antecedente, si verifica il trasferimento. C\u2019\u00e8 chi afferma, pertanto, che \u201cchi ammette la propriet\u00e0 temporanea\u201d, di conseguenza, \u201critiene che non sussista una questione di temporaneit\u00e0 del diritto di propriet\u00e0, bens\u00ec solo del godimento, vale a dire dell\u2019esercizio dei poteri connessi alla titolarit\u00e0 del diritto in questione\u201d.<br \/>\nCos\u00ec riflettendo, non ci sarebbe alcuna discussione circa la durata in s\u00e9 del diritto reale, bens\u00ec della sola facolt\u00e0 di godimento e di disposizione del bene.<br \/>\nCiononostante, cos\u00ec come il cohousing, la propriet\u00e0 temporanea viene considerata una contraddizione con quanto tradizionalmente concepito all\u2019interno del nostro ordinamento, nel quale il concetto di propriet\u00e0 \u00e8 caratterizzato dai connotati di pienezza, esclusivit\u00e0, elasticit\u00e0, imprescrittibilit\u00e0 e perpetuit\u00e0.<br \/>\nIn conclusione, a nostro avviso, le considerazioni a cui \u00e8 giunto il Notariato sono condivisibili, in quanto sebbene i tre istituti in esame consentano di riformare, in una certa misura, la concezione del diritto di propriet\u00e0 abitativo, \u00e8 anche vero che, regolamentati in tal senso, danno origine ad una propriet\u00e0 transitoria, in contrasto con quella disciplinata nel nostro codice civile e, forse, con la nostra mentalit\u00e0.<br \/>\nAvv. Marta Cobianchi<br \/>\nDott.ssa Alessandra Mazzocchi<\/div><\/div>\n<div class=\"row \"><div class=\"wpv-grid grid-1-1  wpv-first-level first unextended\" style=\"padding-top:0px;padding-bottom:0px\" id=\"wpv-column-f10baa7579d7c7ae748b9ec1c9985997\" ><\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Abbiamo posto l\u2019attenzione su un tema diffuso, in particolare, tra i giovani: il concetto di propriet\u00e0 e gli incessanti sforzi volti a renderlo quanto pi\u00f9 flessibile possibile, in ragione delle esigenze e difficolt\u00e0, pratiche ed economiche, che, in relazione all\u2019acquisto di un\u2019abitazione, sono sempre pi\u00f9 frequenti. 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